رمزگشایی از حضور سرمایه‌گذارن مشکوک در بازار مسکن

قبرستانی برای پولشویی

کد: 13980320414350005

در دسترس نیست

، تهران ، (کارخانه‌آنلاین): ۱۲ هزار معامله تا اردیبهشت ماه در بازار مسکن انجام شده‌است. قیمت‌ها ۱۱۲ درصد رشد و تعداد معاملات هم ۳۶ درصد کاهش یافته‌است

قبرستانی برای پولشویی
قبرستانی برای پولشویی

بانک‌ها بیش از ۵۲۰ هزار میلیارد تومان مسکن در اختیار دارند. آخرین گزارشی که وزارت اقتصاد از فروش اموال مازاد بانک‌ها منتشر کرد نشان می‌دهد آنها نزدیک به ۸ هزار میلیارد تومان از اموال خود را فروخته‌اند که دو سوم این دارایی‌های فروخته شده نیز مربوط به سهام است

احمد کشاورز

. چه کسانی خانه می‌خرند؟ این مهمترین سوال اقتصادی و حتی سیاسی است که در این بازار پرحاشیه وجود دارد. برخی تحلیلگران اقتصادی اعتقاد دارند بازار مسکن به محل حضور مشخص کارتل‌های پولشویی و دفن دارایی‌های مشکوک بدل شده چراکه با وجود رشد قیمت‌ها که تناسبی با میزان درآمدها و پس اندازهای خریداران عادی بازار ندارد، همچنان معاملات وسیعی در این بخش از اقتصاد ایران انجام می‌شود. دارایی‌های اندوخته شده در بازار مسکن هر روز مشکوک‌تر می‌شود.

بدهکاران بانکی، خانه را گران کردند؟

بخش قابل توجهی از وثایق بانکی مربوط به سند ملک است. بدهکاران بزرگ بانکی هم طی چند سال گذشته بیشترین تعداد ملک را در رهن بانک‌ها قرار داده‌اند. برهمین اساس بخشی از دارایی بانک‌ها پس از اجرای وثابق بانکی در بازار مسکن حبس شده است. در مرحله پیش از مصادره، کارشناسان رسمی تحت تاثیر فشارهایی که به آنها وارد می‌شود، قیمت ملک را بیش از استاندار تعیین می‌کنند. پس از طی این فرآیند بانک مالک ساختمانی با قیمت چند برابر ارزش واقعی شده و با اعلام نرخ رسمی فروش میانگین قیمت منطقه را تحت تاثیر قرار می‌دهد.

خریدهای مشکوک

طی یکسال گذشته و همزمان با ریزش ارزش دارایی ها بخش مهمی از اندوخته مردم، بانک‌ها و چهره‌های اقتصادی به بازار مسکن منتقل شده‌است. در این دوره زمانی گزارشی رسمی از تبدیل دارایی بانک‌ها به مسکن وجود ندارد. آخرین برآوردها نشان می‌دهد که بانک‌ها بیش از ۵۲۰ هزار میلیارد تومان مسکن در اختیار دارند. آخرین گزارشی که وزارت اقتصاد از فروش اموال مازاد بانک‌ها منتشر کرد نشان می‌دهد آنها نزدیک به ۸ هزار میلیارد تومان از اموال خود را فروخته‌اند که دو سوم این دارایی‌های فروخته شده نیز مربوط به سهام است. براین اساس بانک‌ها برخلاف دستور رییس جمهور حاضر به فروش املاکشان نیستند و در نهایت تنها سهامشان در کارخانه‌های زیان دیده را عرضه کرده‌اند. همزمان آنها برای حفظ ارزش دارایی‌هایشان اقدام به تبدیل دارایی به مسکن کرده‌اند. این خریدها در نقاط پرمعامله شهر هم صورت می‌گیرد و به این ترتیب قیمت ملک تحت تاثیرخریدهای جدید بانک‌ها بازهم در مسیر رشد باقی می‌ماند. بررسی صورت‌های مالی مربوط به بانک‌ها نشان می‌دهد آنها در رقابت برای تغیین نرخ‌های سود بانکی بالاتر بیشترین میزان دارایی‌هایشان را به صورت سود به سپرده گذاران پرداخت کرده‌اند. بانک آینده یکی از همین موارد به حساب می‌آید که بخش مهمی از دارایی‌هایش را در پروژه ایران مال در تهران و شهرآینده در اتوبان قم به اصفهان هزینه کرده‌است. گزارش مالی این بانک نشان می‌دهد ۷۰ درصد سپرده‌های مربوط به این بانک در قالب دریافت نرخ سود سرمایه‌گذاری شده و بانک هم بیشترین حجم اندوخته‌اش را پرداخت کرده‌است. این روند در مورد بانک‌های بخش‌خصوصی دیگر هم مصداق دارد. همزمان طی همین دوره زمانی افراد دیگری نیز برای حفظ دارایی‌شان سراغ بازار مسکن رفته‌اند. گروه سوم هم برای پنهان کردن منابع مالیشان بازار مسکن را محل مناسبی یافته‌اند. این دسته بیشترین دارایی مشکوک را به بازار مسکن برده‌اند. برهمین اساس تعدادی از کارشناسان بازار مسکن اعتقاد دارند که این بازار به محل اصلی برای پولشویی تبدیل شده‌است. در صورتی که این گزاره دقیق باشد، بازار مسکن محل دفن منابع مشکوک شده‌است.

کمال اطهاری پژوهشگر اقتصادی و محقق بازار مسکن هم تایید می‌کند که بخش قابل توجهی از دارایی بانک‌ها در بازار مسکن دفن شده و بخصوص بانک‌های نظامی بیشترین میزان حضور در این بازار را دارند. او به سایت اتاق بازرگانی تهران گفته است:«بانک‌های منتسب به نهادهای نظامی قرار است ادغام شوند و بخش عمده‌ای از سرمایه‌های این بانک‌ها در بخش مسکن و مستغلات سرمایه‌گذاری شده است. بنابراین به نظر می‌رسد قیمتگذاری بالای املاک این بانک‌ها که به منظور بالا بردن دارایی‌های آنها در ترازنامه صورت می‌گیرد، یکی از عوامل اثرگذار در بازار باشد.»

او حتی معتقد است که معاملات صوری در بازار مسکن برای تغییر قیمت‌ها صورت می‌گیرد:« سال‌هاست معاملات صوری در بازار املاک در حال انجام است که کارشناسان بارها درباره عواقب آن هشدار داده‌اند. امیدوارم که دولت این اراده را پیدا کند که این بخش از اقتصاد را ساماندهی کرده و بخش‌های رانت‌جو در بازار مستغلات را از میدان به در کند. با وجود کاهش تعداد معاملات، پس چه کسانی معامله ‌می‌کنند که قیمت‌ها این چنین بالا رفته است؟ ‌می‌خواهم بگویم، اجماع کارشناسی در مورد عواقب معاملات صوری وجود دارد و هشدار‌های لازم در این باره داده شده است. امیدوارم دولت این اجماع کارشناسی را بپذیرد.»

برآوردهای اطهاری تایید می‌کند 70 تا 80 درصد نقدینگی نظام بانکی در بخش مسکن زمین‌گیر شده و به بخش‌های مولد جریان پیدا نمی‌کند. به گفته او سال ۱۳۹۵ کل بخش کشاورزی کشور حدود ۱۱ هزار میلیارد تومان جذب سرمایه داشته ولی برای ساخا بزرگترین مال کشور ۲۲ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری صورت گرفته است. اطهاری اشاره ای به نام این مال نمی‌کند ولی بررسی‌های سازندگی نشان می‌دهد که ایران مال موفق شده این بخش از دارایی‌های بانک را در دل خود حفظ کند.

مطالعات اطهاری تایید می‌کند بهای مسکن به ور متوسط به ۱۸ برابر درآمد سالانه خانوار افزایش یافته‌است. این نسبت پیش از این حدود 12 تا 15 برابر بود. در حالی که در یک اقتصاد سالم، بهای مسکن نباید از 5 برابر درآمد متوسط خانوار بیشتر باشد. همین عامل سبب شده که بازار مسکن در 10 سال گذشته در وضعیت قفل‌شدگی و نه رکود قرار گیرد و این وضعیت به سایر بخش‌های اقتصاد نیز سرایت کرده است.

با توجه به اینکه در شهر تهران حداقل ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه وجود دارد، کمبود عرضه در بازار مسکن معنایی ندارد و رشد قیمت‌ها به طور معمول تحت تاثیر فعالیت گروه‌های ذی نفع در این بازار است.

این اتفاقات در شرایطی رخ می‌دهد که حاکمیت برای کنترل بازار مسکن ۲۰ سال زمان را صرف طراحی ایده‌ای موسوم به کاداستر کرد. این ایده برای شناسایی خریداران و حتی افراد ساکن واحدهای مسکونی طرحی شده‌بود ولی پس از دو دهه همچنان در مراحل مقدماتی کارش قرار دارد.

در سایت کاداسر اطلاعات محدودی در مورد اجرای این طرح و پیشرفت آن وجود دارد. تنها در بخشی از سایت نوشته شده است:«ایجاد نظامی دقیق، ساده، روان و مطمئن و قابل تغییر با زمان حاکم برامور املاک و مستحدثات کشور در تعیین محدوده های قانونی مالکیت انواع مستحدثات و اراضی متعلق به افراد حقیقی، حقوقی، دولتی ،موقوفه بمیزان 1.200.000 هکتار اراضی شهری و بازنگری اطلاعات و نقشـه ها (در طول برنامه اجرائی طرح ونیز پس از پیاده سازی در ادارات ثبت) و نهایتا"تغییر سیستم موجود ثبت به ثبت نوین (کاداستر ) است.»

در موسسه کاداستر بخشی تحت عنوان دفتر امور تحقیقات وبرنامه ریزی طرح کاداسترکشور تاسیس شده است. این دفتر مدعی است بیش از ۵۴۰ نفر از افراد متخصص درگیر پروژه کاداستر هستند و در تفسیر این فعالیت‌ها آورده‌است:«به منظور ارتقا کیفی عملیات فعلی ثبت سنتی و اعمال ضوابط و معیارها و دستورالعملهای فنی مشخص در عملیات جاری ضروری است تا از یکطرف به بخشی از هدفهای نهائی کاداستر که تجدید ساختار ثبت کشور است اقدام و از طرف دیگر از تکرار عملیات سنتی احتراز شود که بالطبع از دوباره کاری و صرف هزینه و زمان و نیز ایجاد دعاوی و مشکلات و مسائل آینده جلوگیری خواهد کرد.خط مشی های اجرائی طوری تدوین شده است که هم از روشهای استراتژی فوق در واحدهای ثبت و هم هماهنگ با اقدامات مذکور از توان و امکانات بالقوه موجود کشور اعم از بخشهای دولتی یا خصوصی و یا تعاونی استفاده بهینه بعمل آید. قابل ذکر است که در این خصوص، سازمان ثبت در حال تهیه نرم افزار جامع املاک است تا کلیه فرایندهای مرتبط در بخش املاک مکانیزه شده واطلاعات کاداستر بعنوان یکی از ورودیهای اصلی نرم افزار مذکور خواهد بود.که این امر نه تنها باعث تکمیل اطلاعات املاک خواهد شد بلکه از بروز اشتباهات جلوگیری خواهد نمود.»

تمامی اطلاعات منتشر شده در سایت این پروژه اشاره به آینده دارد. با این حال در بخشی از سایت آمده‌است:« فعالیتهای اساسی برای حصول به هدفهای دراز مدت کاداستر کشور بر دو محور بنیادی: "تهیه نقشه های کاداستر و جمع آوری اطلاعات هندسی و مالکیتی"و"مکانیزه نمودن اطلاعات املاک و اسناد موجود"قرار دارد.

در هر حال چه در فعالیتهای مربوط به اهداف تهیه نقشه های کاداستر و چه در فعالیتهای مکانیزاسیون اسناد و املاک و مدارک موجود استفاده از مدرن ترین تجهیزات و اعمال روشهای نوین مدیریتی از ضرورت و اهمیت خاصی برخوردارند.

در رابطه با تهیه نقشه های کاداستر و جمع آوری اطلاعات هندسی و مالکیتی جوانب مختلف اقتصادی ، اجتماعی، حقوقی و فنی و همچنین تکالیفی که به موجب قانون به عهده سازمان ثبت گذارده شده است باید ملحوظ نظر واقع شود و با توجه به فوریتهای هر منطقه و توان اجرائی و امکانات موجود نسبت به اولویت اجرای عملیات درهر یک از مناطق کشور اقدام گردد.

با عنایت به اثرات چند جانبه اقتصادی ، اجتماعی کاداستر در جامعه ، سیاستهای اجرائی آن نیز نمیتواند منحصر به سیاستها و خط مشی های عملیاتی در بخش دولتی باشد و باید از توان و ظرفیت اجرائی بخش خصوصی همراه با ضوابط و مقررات مناسب بهره برداری لازم را بدست آورد و با در نظر گرفتن عوامل متعدد فنی ، آموزشی ، اجرائی در بخش خصوصی ، کاربرد بهینه عوامل مذکور از جمله انعقاد قراردادهای جامع به منظور استفاده حداکثر از ظرفیت اجرائی آن در راستای هدفهای طرح و از طرفی انعقاد قرارداد مشاوره ای با مراکز علمی و آموزشی به منظور استفاده حداکثر از بنیة علمی کشور، یکی دیگر از خط مشی های دراز مدت کاداستر کشور خواهد بود تا همراه و هماهنگ با سیاستهای دراز مدت در بخش دولتی حصول هدفهای چند جانبه کاداستر را تسهیل نماید.»

در صورتی که این طرح شکل اجرایی پیدا می‌کرد، بخش مهمی از شبکه ای که در بازار مسکن اقدام به پولشویی و دفن اندوخته‌ها می‌کنند شناسایی می‌شدند. طرح کاداستر از دولت اصلاحات تاکنون درحال پیگیری است.

مخالفان شفافیت در بازار مسکن

میزان رشد قیمت‌ها در بازار مسکن به عدد ۱۱۲ درصد رسیده‌ درحالی که متوسط معاملات بیش از ۳۶ درصد کاهش داشته‌است. متوسط قیمت در شهر تهران هم به عدد ۱۲ میلیون تومان برهر متر مربع رسیده‌است. این اطلاعات تایید می‌کند که موقعیت بازار مسکن به شکل پیچیده‌ای درآمده‌است. خریدارانی در بازار مسکن حضور دارند که با هر رشد قیمتی کنار می‌آیند و اجازه نمی‌دهند که رکود در معاملات حاکم شود. با توجه به اینکه محل دارایی‌های دفن شده در بازار مسکن مشخص نیست، در مورد منشا پول‌های این افراد نیز نمی‌توان اظهار نظر دقیقی صورت داد. حتی نظام ساماندهی در بازار مسکن وجود ندارد که مشخص کند از ۱۲ هزار معامله انجام شده در شهر تهران چه تعداد به افراد حقیقی یا حقوقی تعلق دارد. رشد قیمت‌ها همچنان به صورت مشکوکی در بازار مسکن ادامه می‌یابد.

 

 

 

 

منتشر شده در سرویس:

گزارش خبری